Amerika’da Gayrimenkul Yatırımı ve Muhasebesi
Amerika’da gayrimenkul yatırımı çoğu zaman tek bir daireyle başlar ve birkaç yıl içinde iki-üç mülke ulaşır. Kira tahsilatları, ipotek ödemeleri, emlak vergisi, sigorta ve tamir faturaları aynı hesaptan geçmeye başladığında hangi mülkün ne kazandırdığını görmek zorlaşır. Bu karışıklık yıl sonunda beyana da yansır.
New Jersey ve New York’taki yatırımcılara ve Türkiye’de yaşayıp ABD’de mülk sahibi olanlara Türkçe hizmet veriyoruz. Her mülkün gelir ve giderlerini ayrı takip ediyor, beyanlarınızı yıl boyunca tuttuğumuz defterlerden hazırlıyoruz.
Yatırımcılarda Sık Karşılaştığımız Sorunlar
- Tüm mülklerin kira gelirleri ve giderleri tek bir banka hesabından geçtiği için hangi mülkün ne kazandırdığı görülemiyor.
- Kiracı depozitoları gelir olarak kaydedilmiş.
- Alış bedeli bina ve arsa olarak ayrılmadığı için amortisman yanlış hesaplanıyor.
- Büyük tadilatlar tamir gideri olarak kaydedilmiş ya da hiç kaydedilmemiş.
- Türkiye’de yaşayan mülk sahibi, ABD’deki kira geliri için beyan vermesi gerektiğini bilmiyor.
Hizmet Kapsamı
Kira Geliri ve Schedule E
IRS’in kiralık konutlar yayınına (Yayın 527) (İngilizce) göre ABD’de yaşayan bireyler kira gelirlerini ve giderlerini Schedule E (ek gelir ve gider tablosu) ile bildirir. Emlak vergisi, sigorta, tamir, ipotek faizi, yönetim ücretleri ve amortisman, kira gelirinden düşülebilen başlıca giderlerdir. Kira gelirine ilişkin beyanınızı, bireysel vergi beyanınızın bir parçası olarak mülk bazında tuttuğumuz kayıtlardan hazırlıyoruz. Mülkler ortaklı bir LLC’ye aitse önce şirket vergi beyanı verilir; ortaklar kendi paylarını kişisel beyanlarına aktarır.
Mülk Bazında Kayıt ve Depozitolar
Aylık muhasebe kapsamında her mülkü QuickBooks Online’da ayrı takip ediyoruz; böylece her mülkün kira gelirini, giderlerini ve nakit akışını ayrı raporlarda görürsünüz. Kiracı depozitolarını gelirden ayrı tutuyoruz: Yayın 527’ye göre iade etmeyi planladığınız depozito, aldığınız anda gelir sayılmaz; alıkonulan kısım ise o yılın geliridir. Emlak vergisi (property tax) mülkün bulunduğu belediyeye ödenir ve kiraya verilen mülklerde gider olarak düşülür.
Amortisman: Bina ve Arsa Ayrımı
Yayın 527’ye göre konut olarak kiraya verilen binalar genel sistemde 27,5 yılda amorti edilir; arsa ise hiç amorti edilmez. Bu nedenle alış bedelini bina ve arsa olarak ayırıyor, sonradan yapılan büyük iyileştirmeleri ayrı varlık olarak kaydediyoruz. Amortisman her yıl vergi yükünüzü azaltır, ancak mülkü sattığınızda vergi hesabına yeniden dahil edilir. Satış veya yeni alım planlıyorsanız vergi planlaması ile etkisini önceden görebilirsiniz.
Türkiye'de Yaşayan Mülk Sahipleri
ABD’de yaşamayan mülk sahiplerinin kira gelirleri için farklı kurallar uygulanır ve beyan genellikle 1040-NR (yerleşik olmayanlar için vergi beyanı) ile verilir. Sosyal güvenlik numaranız (SSN) yoksa bunun için ITIN gerekir; ITIN başvurunuzu IRS yetkili kabul acentesi (Certifying Acceptance Agent) olarak hazırlıyoruz. Mülkü sattığınızda IRS’in FIRPTA kurallarına (İngilizce) göre alıcı, satış bedeli üzerinden genellikle yüzde 15 stopaj keser; bu tutar satış yılına ait beyanda mahsup edilir.
Mülk Alırken veya LLC Kurarken
Mülkü bir LLC bünyesinde tutmak, mülk bazında ayrı hesap ve defter tutmayı kolaylaştırır; ancak yıllık eyalet ücretleri ve ek beyan yükümlülükleri de getirebilir. New Jersey’de yaşıyorsanız New Jersey’de LLC kurma sürecini sizinle birlikte yürütebiliriz. Vergi dışındaki sorumluluk ve tapu konularında bir avukata danışmanızı öneririz.
Her Ay Size Sunduğumuz Raporlar
Her ay kapanıştan sonra mülk bazında gelir-gider özeti, toplu gelir tablosu ve bilanço gönderiyoruz. Hangi mülkün kirasının geciktiğini, hangisinin giderlerinin arttığını ve hangisinin nakit akışında zorlandığını tek bakışta görürsünüz. Yıl sonunda her mülk için Schedule E’ye hazır bir özet ve amortisman tablosu hazırlanır. Yeni bir mülk alırken bankanın istediği kira geliri ve gider belgelerini de bu kayıtlardan kolayca elde edersiniz. Raporları bir görüşmede birlikte, Türkçe olarak gözden geçirebiliriz.
Çalışma Sürecimiz
- Ücretsiz ön görüşme. Mülklerinizi ve mevcut kayıtlarınızı anlamak için telefonla, ofisimizde veya online olarak 15-30 dakikalık bir görüşme.
- Size özel ücret. Ücret işlem hacminize, hesap sayınıza ve ihtiyaç duyduğunuz beyanlara göre belirlenir; işe başlamadan bilirsiniz.
- Size atanmış uzman. Defterlerinizi tutan, sorularınızı yanıtlayan ve tarihlerinizi takip eden kişi aynıdır.
- Size uygun görüşme seçenekleri. Ofisimizde ya da Zoom veya Google Meet üzerinden; Türkçe veya İngilizce. Türkiye’deki mülk sahipleriyle Türkiye saatine uygun zamanlarda görüşüyoruz.
Yatırımlarınızla ilgili ihtiyaçlarınızı konuşmak için ücretsiz ön görüşme randevusu alabilirsiniz.
